As problemáticas relacionadas com a habitação estão cada vez mais na agenda do dia, prova disto é encontrar-se em debate na Assembleia da República a criação da Lei de Bases da Habitação, onde se pretende definir os princípios basilares deste direito fundamental.
É atendendo a existência de situações cada vez mais complexas no que respeita a habitação, nomeadamente no mercado de arrendamento, que se sentiu necessidade de realizar um conjunto de alterações estruturantes neste sector, com a criação de um pacote de medidas politicas que visam criar segurança e equilíbrio na relação entre senhorio e inquilino, bem como de promoção de uma maior proteção ao inquilino em situação de especial fragilidade.
Alteração ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)
Assim integrado este pacote de medidas que, em Fevereiro de 2019, entra em vigor a Lei n.º 13/2019 de 12 de Fevereiro que concretizou uma série de alterações a diversos diplomas legais basilares em matéria de arrendamento nomeadamente ao Código Civil e ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Sendo que das alterações realizadas pelo referido diploma em matéria de arrendamento, pode-se destacar:
- A Estipulação de um prazo de 90 dias seguidos, contados da entrada em incumprimento do inquilino, para o senhorio informar o fiador do atraso e dos valores em dívida. Não podendo o senhorio exigir do fiador o pagamento dos valores em dívida se não os comunicar devidamente a este. Deste modo veio-se estabelecer uma proteção extra ao fiador, definindo-se um prazo, durante o qual o senhorio tem obrigatoriamente de comunicar o ponto da situação da relação arrendatária, quando existe incumprimento por parte do inquilino, sob pena de não poder lançar mão da garantia prestada pelo fiador. Pretende-se aqui evitar situações em que o fiador só é informado do valor em dívida quando este já é avultado ou esta em cobrança judicial.
- A definição, em caso de atraso no pagamento da renda, de uma indemnização igual a 20% do valor devido acrescido das rendas em atraso, bem como a obrigação de informar o fiador, nos termos anteriormente referido.
No que concerne aos valores devidos por indemnização cabe salientar a existência de uma redução deste valor, que anteriormente encontrava-se estabelecido em 50% do valor em dívida. Existindo assim uma atenuação das consequências do incumprimento por parte do senhorio.
- Na ausência de estipulação, nos contratos para fins habitacionais com prazo certo[1], de um prazo de renovação, define-se que estes se renovam por iguais períodos atendendo a vigência inicial do contrato ou por períodos de três anos, se o prazo inicial do contrato for inferior a três anos. Esta alteração tentou dar uma maior segurança ao inquilino no que se reporta a duração do contrato, considerando que muitos são as situações que o inquilino se depara com a renovação do contrato de arrendamento, por períodos curtos de tempo atendendo a duração inicial deste. Considerando que a lei anteriormente previa que a renovação dava-se por períodos sucessivos tendo por base o prazo de duração inicial do contrato.
- A Obrigação, em caso de extinção do contrato por parte do senhorio, com fundamento no não pagamento das rendas, de envio de uma carta registada com aviso de receção após a terceira situação de atraso no pagamento na renda ao inquilino a informar da intenção de por fim ao contrato.
- A Proibição de discriminação no acesso ao arrendamento definindo-se expressamente que ninguém poderá ser discriminado “em razão de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência. “. Cabe acrescentar que esta proibição abrange também os anúncios ou publicidade de ofertas de casa para arrendamento. Ao especificar-se a proibição da discriminação no acesso ao arrendamento pretende-se que o consumidor em geral possa ter acesso ao mercado de arrendamento em iguais circunstâncias, tendo por base critério objetivos (por exemplo o rendimento pessoal ou do agregado familiar), não fazendo depender o acesso ao arrendamento de critério subjetivo como por exemplo a nacionalidade.
- Proibição do Assédio no Arredamento.
- Estabelecimento de uma maior proteção do consumidor (inquilino) vulnerável no que respeita a transição para NRAU que fica dependente de acordo entre as partes. Estabelecendo-se regras muito específicas por exemplo, no que respeita ao valor da renda a sua atualização, bem como a renovação do contrato.
- A possibilidade de utilização do procedimento de injunção em matéria de arrendamento com o objetivo de permitir que o arrendatário concretize os seus direitos de forma mais eficaz. Podendo a título de exemplo o inquilino exigir o pagamento de dívidas resultantes dos encargos por obras realizadas em substituição do senhorio utilizando a injunção.
- O reconhecimento da existência de um arrendamento, mesmo não existindo contrato reduzido a escrito, quando este facto não seja da responsabilidade do inquilino, servindo de prova qualquer meio legalmente reconhecido que demonstre a utilização do imóvel sem o impedimento do senhorio, assim como o pagamento de renda por período mínimo de 6 meses.
Cabe referir que várias foram as alterações realizadas, para além das já mencionadas, que pretendem ter impacto no mercado de arrendamento equilibrando-o, mas também atenuando situações de cariz social complexas. Caso esteja integrado num contrato de arrendamento e tenha dúvidas quanto ao impacto destas alterações no seu contrato consulte um advogado ou recorra a Proteção Jurídica da Segurança Social.
[1] Entende-se que o contrato foi celebrado por prazo certo sempre que as partes definem o tempo de vigência do mesmo, podendo no fim deste período fazer cessar o arrendamento.
