Na sequência de um conjunto de políticas relacionadas com a concretização do direito de acesso à habitação levadas a cabo, recentemente, integra-se aqui a criação do Direito Real de Habitação Duradoura.
Este surge devido à necessidade de criar mecanismos legais que dinamizassem o mercado habitacional em diferentes vertentes, o que já é sentido há algum tempo. Se atendermos que a maioria dos portugueses reside em habitação própria associada a um crédito à habitação e que paralelamente assistimos hoje a valores cada vez mais elevados no que respeita a contratação deste tipo de crédito com consequentes prestações também elas elevadas, poderemos facilmente verificar que muitas famílias fazem uma enorme ginástica financeira para cumprirem com o pagamento atempado deste crédito.
Perante estas circunstâncias foi criada a figura jurídica do Direito Real de Habitação Duradoura, doravante designado de DHD, que “faculta a uma ou mais pessoas singulares o gozo de uma habitação alheia como sua residência permanente por um período vitalício, mediante o pagamento ao respetivo proprietário de uma caução pecuniária e de contrapartidas periódicas”, isto é permite que alguém que não é proprietário do imóvel resida neste de forma habitual e estável mediante o pagamento de uma caução e de um valor mensal (renda).
Poder-se-ia até confundir esta figura jurídica com o arrendamento, contudo esta vai mais além do que o estabelecido/permitido no âmbito do arrendamento, no que se refere essencialmente a sua duração, aos montantes pagos ao proprietário, na possibilidade de só o morador poder desistir do contrato de DHD, entre outros.
O DHD caracteriza-se por consubstanciar um novo regime jurídica que tráz consigo a definição de novos conceitos como o de morador e o de residência permanente, para além de um conjunto de direitos e deveres específicos para o proprietário e o morador.
Direitos do proprietário
Destacando-se no que respeita ao proprietário como direitos ou contrapartidas no âmbito de um contrato de DHD, o direito a:
- Uma caução, estabelecida por acordo entre as partes, entre 10% e 20% do valor médio das vendas por metro quadrado, em função da localização e da área que conste da caderneta predial.
Cabe referir que a caução é prestada por um prazo de 30 anos, sendo que a partir do 11º ano até ao final do 30º ano é descontado o montante correspondente a 5% do valor da caução, decorridos os 30 anos deixa o proprietário de ter o dever/ obrigação de entregar qualquer montante referente a caução ao morador.
- Uma prestação mensal, por cada mês de duração do contrato de DHD estabelecida, sendo este valor bem como a sua atualização estabelecido no contrato, mediante acordo entre as partes.
- Entrega pelo morador do valor correspondente ao montante do Imposto Municipal sobre Imóveis,
- Pagamento por parte do morador do custo associado a obras de conservação ordinária, isto é obras que visem a manutenção /conversação do imóvel para o fim a que se destina, neste caso em concreto para o fim habitacional, por exemplo limpeza e reparação do prédio.
Direitos do morador
Por seu turno como principais direito ou contrapartidas detidas pelo morador destaca-se:
- Habitar no imóvel, tornando este a sua residência habitual e permanente,
- Pagamento pelo proprietário dos custos relativos as partes comuns do prédio, como quotas de condomínio e demais obrigações enquanto condómino, bem como o pagamento de seguros relativos ao prédio e à habitação que sejam legalmente obrigatórios.
- Pagamento por parte do proprietário dos custos relativos a obras de conservação extraordinária na habitação, isto é que impliquem uma alteração na própria estrutura do imóvel, como por exemplo ruturas e obstruções de canalizações interiores.
- Possibilidade de hipotecar[1] o DHD para garantir crédito que lhe seja concedido para pagar a parte ou a totalidade da caução.
Cabe ainda quanto a esta direito ressalvar que o proprietário pode livremente transmitir, de forma onerosa ou gratuita, a propriedade do imóvel objeto de um contrato de DHD, não podendo contudo hipotecar o imóvel ou constituir outras garantias sobre o mesmo. Por sua vez o DHD não é transmissível por morte do morador aos seus herdeiros, extinguindo-se com a morte do titular de DHD.
Em suma, considera-se que este regime pode ser de difícil implementação prática, para além de que as muitas das famílias que verdadeiramente necessitam de proteção no que respeita à habitação, por um lado por não conseguirem contratar crédito à habitação devido aos baixos rendimentos e por outro por não conseguirem aceder ao mercado do arrendamento atendendo a reduzida oferta e aos preços das rendas praticados, não vão ser beneficiadas por este regime, atendendo ao valores possivelmente elevados de caução e a impossibilidade de acesso à banca.
[1] Sublinha-se que caso exista a aquisição da propriedade do imóvel pelo morador a hipoteca transfere-se para a propriedade da habitação, caso exista a extinção do DHD por denúncia ou outro ato ou contrato, a hipoteca mantem-se sobre o imóvel.
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