Estávamos em 2008, no início da crise quando foi criado um novo veículo financeiro, os Fundos de Investimento Imobiliários para Arrendamento Habitacional (FIIAH).
O FIIAH foi uma medida inovadora de carácter temporário, aplicável apenas a fundos constituídos entre 1 de janeiro de 2009 e 31 de dezembro de 2013 e aos imóveis por estes adquiridos no mesmo período.
O FIIAH foi um mecanismo que pretendeu apoiar a banca e as famílias, face aos problemas emergentes do aumento das taxas de juros e ao aumento do crédito “mal parado” das instituições de crédito, permitindo assim a conversão das prestações de crédito a habitação, pagas pelos consumidores no pagamento de rendas relativamente a esses mesmos imóveis (em função da alteração da titularidade dos mesmos pelos FIIAH), acompanhado sempre de uma opção de compra sobre o imóvel cuja propriedade se transmitiu.
A lei estabeleceu a constituição do FIIAH, bem como a aplicação de um regime especial que dependia da verificação de determinados requisitos. Atendendo à sua natureza provisória, o regime especial aplicável aos FIIAH vigora apenas até 31 de dezembro de 2020, pelo que, a essa data, os FIIAH converter-se-ão em Fundo de Investimento Imobiliário-FII, ficando sujeitos, na íntegra, ao Regime Jurídico dos FII e passando os seus rendimentos a ser tributados de acordo com o regime fiscal aplicável ao FII.
Ora, o regime especial termina em 2020, pelo que os consumidores têm, até final desse ano, para exercer a opção de recompra do imóvel através da comunicação, por escrito, à respetiva entidade gestora do Fundo com uma antecedência de mínima de 90 dias.
A recompra é feita com base no valor de alienação do imóvel ao FIIAH, suscetível de atualização, realizada com base na variação do índice harmonizado de preços no consumidor (INE).
O consumidor, arrendatário, que não pretenda exercer a opção de compra deve comunicar, por escrito, à entidade gestora sua intenção de não exercer o direito de opção e tem direito a receber o valor correspondente à diferença entre o valor de alienação futura do imóvel a terceiros e o valor atualizado. (Ver Portaria nº 1553-A/2208)
São vários os consumidores que alienaram os imoveis a favor do Fundo e que têm contactado a DECO para obterem esclarecimentos sobre esta situação.
Importa referir que o direito de opção de compra cessa se o arrendatário cumprir a obrigação de pagamento da renda ao Fundo por um período superior a três meses.
De igual forma, se o arrendatário não exercer a opção de compra até final de 2020 deixa de ter a possibilidade de voltar a comprar o imóvel. Refira-se que, neste caso, quando se verificar a cessação do contrato de arrendamento, o arrendatário poderá terá que desocupar o imóvel.
Qualquer que seja a decisão do consumidor- exercer ou não a opção de compra – esta deve ser comunicada por escrito à entidade gestora do Fundo.
