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Reembolso antecipado no crédito à habitação

22-04-2019

Aquando da celebração de um contrato de crédito, nomeadamente crédito à habitação,o consumidor tem um conjunto de  direitos que se encontram legalmente salvaguardados (Decreto Lei n.º 74-A/2017, de 23 de Junho),   como é o caso do direito de reembolso antecipado. Este traduz-se na possibilidade do consumidor liquidar o valor em dívida antes da data acordada com o banco.

Reembolso antecipado

Este direito vem possibilitar ao consumidor por um lado pagar antecipadamente, a totalidade ou parte do crédito por outro que lhe seja aplicada a correspondente redução do custo total.

Isto é, dos juros e dos encargos relativos ao período de tempo que faltaria para o fim do contrato, salvaguardando-se ainda que o pagamento antecipado do crédito poderá ocorrer em qualquer momento da vigência do contrato.

Ora estas circunstâncias são frequentes, quando por exemplo, o consumidor solicita a transferência do crédito à habitação para outra instituição bancária ou até quando simplesmente dispõem liquidez financeira que permita pagar a totalidade ou parte do crédito, neste cenário é aplicado pela instituição bancária uma comissão pelo pagamento antecipado do crédito.

Como referido anteriormente o pagamento antecipado do crédito à habitação poderá corresponder ao montante total em dívida ou a parte da mesma, nesta última hipótese ao reduzir o valor em dívida, correspondente a capital e a juros, verá reduzir consequentemente o valor da prestação mensal que lhe é cobrada pelo crédito, podendo esta ser uma boa opção para aplicar as poupanças e sentir efeitos úteis no orçamento mensal do agregado familiar.

Pré-aviso

O consumidor que pretenda pagar antecipadamente o crédito deverá informar a instituição bancária com, pelo menos, 10 dias úteis de antecedência da data em que pretende realizar o pagamento, no caso de reembolso total do crédito.

Caso o reembolso seja parcial e o pagamento seja realizado em data coincidente com o pagamento das prestações vincendas, o pré-aviso deverá ser de 7 dias úteis.

Salienta-se que esta comunicação deverá ser sempre realizada por carta ou outro suporte duradouro, para que perante situações futuras exista um meio de prova documental.

Comissão de reembolso

Os valores cobrados a título de comissão pelo reembolso antecipado encontram-se reguladas e os seus limites máximos definidos, não podendo ser superiores a:

  • 0,5% sobre o capital em dívida, caso no momento em que realiza o pagamento antecipado se encontre no regime da taxa variável;
  • 2% sobre o capital dívida, caso no momento que realize o pagamento antecipado se encontre no regime de taxa fixa.

Cabe salientar que estes valores são limites máximos, podendo contudo os bancos no âmbito da sua política interna estabelecer valores abaixo aos especificados anteriormente.

Isenção do pagamento de comissão de reembolso

Ainda quanto a esta matéria o nosso ordenamento jurídico prevê circunstâncias especiais em que o consumidor usufrui de uma isenção no que respeita aos valores cobrados pelos bancos a título de comissões, de forma a evitar que estas consubstanciam um fator de agravamento da situação financeira do consumidor. Passando estas circunstâncias pela morte de um dos titulares do crédito, desemprego ou deslocação profissional.

Considerando-se que o consumidor encontra-se numa situação de desemprego quando se encontre há mais de 3 messes inscrito no centro de emprego, devendo para tal apresentar a respectiva declaração do Instituto de Emprego e Formação Profissional (IEFP).

Por sua vez entende-se que existe deslocação profissional quando exista mudança de local de trabalho do consumidor ou de outro membro da família, com exclusão dos filhos, para outro local que fique a uma distância superior a 50km do imóvel de habitação e que consequentemente implique a mudança de casa do agregado familiar,devendo para tal apresentar declaração da entidade empregadora ou o respectivo contrato de trabalho.

Por último cabe esclarecer que a isenção mencionada anteriormente refere-se as comissões por antecipação do pagamento do crédito cobradas pelas entidades bancárias, mantendo-se contudo a obrigação do consumidor realizar os pagamentos referentes aos demais encargos que o banco tenha de liquidar perante terceiros, referimos nos aqui por exemplo ao pagamento de impostos ou aos pagamentos a conservatórias e cartórios.

Para mais informações contacte-nos, pessoalmente na sede ou nas nossas delegações, através do Portal do GAS ou para o seguinte email: gas@deco.pt   ou  gas.norte@deco.pt

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