Já foram publicadas as regras para renegociar o crédito à habitação, que vigorarão até dezembro de 2023, e que têm como objetivo mitigar os efeitos do incremento dos indexantes de referência de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente. São estabelecidos os procedimentos que as instituições de crédito terão de realizar para identificar eventuais vulnerabilidades financeiras dos clientes e a quem terão de apresentar medidas extraordinárias com vista a evitar situações de incumprimento, quando a taxa de esforço das famílias atinge determinados patamares.
De acordo com a lei, o Decreto Lei nº 227/2012, de 25 de outubro, as instituições de crédito devem acompanhar de forma permanente e sistemática os contratos de crédito dos seus clientes, realizando, com uma periodicidade mínima mensal, as diligências necessárias para detetar eventuais indícios de risco de incumprimento. A lei já identifica algumas situações que são claramente reveladoras de indícios da degradação da situação financeira do consumidor: registo de incumprimentos noutros contratos de crédito, na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal; a existência de dívidas fiscais ou à Segurança Social; o desemprego, a perda de rendimentos do mutuário e o facto de o cliente desenvolver a sua atividade profissional num setor em dificuldades.
O Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, pretende ajudar as famílias com empréstimos à habitação, com taxa variável indexada à Euribor, tentando minimizar o impacto da rápida subida destas taxas.
Quais os contratos que podem ser renegociados?
De acordo com a lei podem ser renegociados os contratos de crédito à habitação própria e permanente, com taxa variável, indexada à Euribor variável e com um empréstimo que não pode ser superior aos 300 mil euros.
Ficam de fora os contratos com taxa fixa, os empréstimos destinada a financiar a aquisição de segunda habitação e ainda os contratos ao consumo.
Quais as condições para renegociar os contratos?
Os critérios que podem indiciar que existem dificuldades financeiras são definidos com base no conceito da taxa de esforço, nomeadamente quando:
I- Atinja 36%, em resultado:
De um aumento de 5 pontos percentuais em relação à taxa de esforço que tinham há 12 meses; ou
De um aumento de 5 pontos percentuais, em relação à taxa de esforço que tinham à data da celebração do contrato de crédito, no caso de o contrato ter sido celebrado há menos de 12 meses; ou
De um aumento igual ou superior a três pontos percentuais do indexante de referência (Euribor) face à data da celebração do contrato.
II – Fosse já superior a 36% há 12 meses e, entretanto, se tenha verificado:
Um aumento de 5 pontos percentuais em relação à taxa de esforço que tinham há 12 meses; ou
Um aumento de 5 pontos percentuais, em relação à taxa de esforço que tinham à data da celebração do contrato de crédito, no caso de o contrato ter sido celebrado há menos de 12 meses; ou
Um aumento igual ou superior a três pontos percentuais do indexante de referência (Euribor) face à data da celebração do contrato.
III – A taxa de esforço é igual ou superior a 50%;
Como se calcula a taxa de esforço?
A taxa de esforço é o peso que as prestações do crédito à habitação e ao consumo no rendimento líquido mensal.
Como se calcula o rendimento líquido?
O rendimento líquido é o montante recebido pelos titulares do crédito, líquido de impostos e contribuições para a Segurança Social de acordo com a última declaração de rendimentos entregue na Autoridade Tributária, dividido por 12 meses.
Para os trabalhadores dependentes é considerado o montante de rendimento médio mensal obtido nos últimos três meses, de acordo com a informação entregue pelos clientes.
Quando se trate de trabalhadores independentes ou com rendimentos sazonais ou irregulares, o rendimento mensalmente apurado de acordo com informação disponibilizada às instituições pelos mutuários.
O que devem fazer as instituições de crédito?
A lei determina que nos 45 dias após a entrada em vigor as instituições de crédito devem fazer a avaliação da sua carteira e detetar os consumidores, famílias, que apresentam indícios de agravamento significativo sua da taxa de esforço ou de verificação de uma taxa de esforço significativa do mutuário.
Mas as famílias também o poderão fazer se sentirem dificuldades de pagamento. A fiscalização estará a cargo do Banco de Portugal.
Qual deve ser a atuação dos bancos?
Os bancos devem avaliar se existem indícios de agravamento significativo da taxa de esforço ou se se verifica uma de taxa de esforço significativa (50%) com, pelo menos, 60 dias de antecedência relativamente à seguinte redefinição da taxa de juro. Os bancos podem pedir informação adicional aos consumidores, como a declaração e comprovativo de rendimentos, e estes têm 10 dias para a disponibilizar.
Quais são as soluções que podem ser renegociadas?
Existem várias soluções que podem ser negociadas:
- Alargamento do prazo de amortização;
- Fixação de um período de carência de reembolso do capital ou de reembolso do capital e de pagamento de juros;
- Diferimento de parte do capital para uma prestação em data futura;
- Redução da taxa de juro aplicável ao contrato durante um determinado período temporal.
As propostas apresentadas podem incluir também a consolidação de vários contratos de crédito e a celebração de um novo contrato de crédito tendo como finalidade o refinanciamento da dívida do contrato de crédito existente
ATENÇÃO: A lei prevê que “quando verifique que existe risco de incumprimento e que o cliente bancário dispõe de capacidade financeira para cumprir as obrigações decorrentes do contrato de crédito, a instituição de crédito apresenta-lhe uma ou mais propostas que se revelem adequadas à sua situação financeira, objetivos e necessidades, no prazo máximo de 15 dias após a disponibilização dos elementos”. Donde a apresentação de proposta só existe quando a instituição de crédito verifica que o consumidor tem capacidade financeira.
Renegociar o prazo do empréstimo, é possível?
É uma solução frequentemente negociada. Mas agora a lei prevê que as famílias possam voltar ao prazo do crédito negociado inicialmente num período de cinco anos após a renegociação.
Existem custos para renegociar ?
A instituição de crédito não pode cobrar comissões nem agravar a taxa de juro dos contratos de crédito em consequência da renegociação das condições do contrato de crédito.
ATENÇÃO: Sempre que o consumidor seja integrado em PARI a instituição de crédito não pode cobrar comissões nem agravar a taxa de juro dos contratos de crédito em consequência da renegociação das condições do contrato de crédito.
Os consumidores que renegociarem vão ver essa informação na Central de Responsabilidades de Crédito?
Sim. Haverá a sinalização na Central de Responsabilidades de Crédito que é um crédito alvo de renegociação regular, atendendo a que não se encontra em incumprimento no momento da renegociação.
Existem regras excecionais para a amortização?
As famílias que avançarem para a amortização antecipada dos créditos à habitação não vão pagar a penalização de 0,5% sobre esse adiantamento até ao final de 2023.
Qual a vigência destas regras?
O Decreto-Lei n.º 80-A/2022, de 25 de novembro, prevê que as novas regras de renegociação estejam em vigor até ao final de 2023
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